Prosedur dan Biaya Peralihan Nama Sertifikat Hak Atas Tanah karena Jual Beli
Memahami Tahapan Balik Nama Sertifikat Tanah dan Komponen Biaya yang Menyertainya.
Aditya Fahrizi M. | Advokat
9/7/20263 min baca
Pendahuluan
Peralihan hak atas tanah melalui jual beli tidak hanya ditandai dengan kesepakatan para pihak, tetapi juga harus diikuti dengan perubahan data yuridis pada sertifikat hak atas tanah melalui proses balik nama di kantor pertanahan. Balik nama sertifikat merupakan bagian dari pendaftaran peralihan hak yang bertujuan memberikan kepastian hukum mengenai pemegang hak yang baru. Dalam praktik, proses tersebut tidak hanya mensyaratkan adanya Akta Jual Beli (AJB), tetapi juga pemenuhan kewajiban perpajakan serta kelengkapan dokumen administrasi sesuai ketentuan peraturan perundang-undangan. Oleh karena itu, pemahaman mengenai prosedur, persyaratan, dan biaya balik nama sertifikat menjadi penting agar proses peralihan hak dapat dilakukan secara sah dan tercatat dalam sistem administrasi pertanahan.
Pembahasan
Pada prinsipnya, proses jual beli tanah dapat diawali dengan Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) apabila hak atas tanah belum dapat dialihkan pada saat itu juga, misalnya karena sertifikat masih dalam proses pemecahan, masih menjadi objek hak tanggungan, atau terdapat persyaratan lain yang belum terpenuhi. PPJB berfungsi sebagai perjanjian pendahuluan yang mengikat para pihak sebelum dilaksanakannya jual beli secara sempurna melalui Akta Jual Beli.
Peralihan hak atas tanah karena jual beli merupakan perubahan data yuridis sebagaimana diatur dalam Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah. Berdasarkan Pasal 37 ayat (1) PP Nomor 24 Tahun 1997, peralihan hak melalui jual beli hanya dapat didaftarkan apabila dibuktikan dengan Akta Jual Beli (AJB) yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Dalam keadaan tertentu pada daerah yang belum terdapat PPAT, pembuktian dapat dilakukan dengan akta yang menurut Kepala Kantor Pertanahan memiliki tingkat kebenaran yang cukup untuk dijadikan dasar pendaftaran peralihan hak.
AJB wajib ditandatangani di hadapan PPAT dengan dihadiri para pihak dan sekurang-kurangnya dua orang saksi sebagaimana diatur dalam Pasal 101 Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala BPN Nomor 3 Tahun 1997. Selanjutnya, PPAT wajib menyampaikan AJB beserta dokumen pendukung kepada Kantor Pertanahan paling lambat 7 hari kerja sejak penandatanganan akta sebagaimana Pasal 40 ayat (1) PP Nomor 24 Tahun 1997.
Sebelum dilakukan pendaftaran peralihan hak, para pihak wajib memenuhi kewajiban perpajakan. Penjual berkewajiban membayar Pajak Penghasilan (PPh) Final sebagaimana Pasal 1 ayat (1) dan Pasal 2 ayat (1) huruf a Peraturan Pemerintah Nomor 34 Tahun 2016. Untuk pengalihan hak atas tanah pada umumnya, tarif PPh Final sebesar 2,5% dari nilai bruto pengalihan hak.
Di sisi lain, pembeli wajib membayar Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) sebagaimana Pasal 1 angka 37 Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2022. Dasar pengenaan BPHTB adalah Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP) yang pada transaksi jual beli menggunakan harga transaksi, sedangkan tarif BPHTB ditetapkan paling tinggi 5% melalui Peraturan Daerah masing-masing. Bukti pelunasan BPHTB menjadi salah satu syarat untuk mendaftarkan peralihan hak di Kantor Pertanahan.
Permohonan balik nama kemudian diajukan ke Kantor Pertanahan dengan melampirkan dokumen administrasi, antara lain formulir permohonan, identitas para pihak, sertifikat hak atas tanah asli, AJB yang dibuat oleh PPAT, Surat Pemberitahuan Pajak Terutang Pajak Bumi dan Bangunan (SPPT PBB) tahun berjalan, bukti pembayaran BPHTB, bukti pembayaran PPh Final, serta dokumen lain yang dipersyaratkan sesuai karakteristik objek tanah. Apabila seluruh persyaratan telah dipenuhi, Kantor Pertanahan melakukan pencatatan perubahan data yuridis dan menerbitkan sertifikat dengan nama pemegang hak yang baru.
Mengenai biaya, honorarium PPAT dalam pembuatan AJB berdasarkan Pasal 32 ayat (1) Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 2016 paling tinggi sebesar 1% dari nilai transaksi yang tercantum dalam akta. Selain itu, penjual menanggung PPh Final sesuai ketentuan PP Nomor 34 Tahun 2016, sedangkan pembeli menanggung BPHTB sesuai ketentuan daerah masing-masing.
Adapun biaya pelayanan balik nama di Kantor Pertanahan mengacu pada ketentuan penerimaan negara bukan pajak yang dihitung berdasarkan nilai tanah. Rumus penghitungan biaya pelayanan adalah:
Biaya Pelayanan = (Nilai Tanah × Luas Tanah ÷ 1.000) + Biaya Pendaftaran
Sebagai contoh, apabila nilai tanah sebesar Rp1.000.000 per meter persegi dengan luas 100 meter persegi, maka biaya pelayanan balik nama di Kantor Pertanahan adalah:
(Rp1.000.000 × 100 ÷ 1.000) + Rp50.000
= Rp100.000 + Rp50.000
= Rp150.000
Besaran tersebut merupakan biaya pelayanan administrasi di Kantor Pertanahan dan tidak termasuk honorarium PPAT, PPh Final, maupun BPHTB yang menjadi kewajiban masing-masing pihak sesuai ketentuan peraturan perundang-undangan.
Kesimpulan
Peralihan nama sertifikat hak atas tanah karena jual beli merupakan bagian dari proses pendaftaran peralihan hak yang hanya dapat dilakukan apabila dibuktikan dengan Akta Jual Beli yang dibuat oleh PPAT serta telah dipenuhi kewajiban perpajakan oleh penjual dan pembeli. Permohonan balik nama diajukan ke Kantor Pertanahan dengan melampirkan dokumen administrasi sesuai ketentuan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 dan peraturan pelaksanaannya. Selain biaya pelayanan administrasi di Kantor Pertanahan, para pihak juga wajib memperhitungkan honorarium PPAT, Pajak Penghasilan Final, dan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan sesuai ketentuan peraturan perundang-undangan.
Gambar/Sinarmas Land.
© 2024. MSP Law Office | Ubi Jus Ibi Remedium
