Langkah Hukum Menghadapi Jual Beli Tanah Hak Guna Bangunan yang Belum Dilakukan Balik Nama
Memahami Upaya Hukum atas Jual Beli Tanah HGB yang Belum Dilakukan Balik Nama.
Muhammad Subhan | Advokat
9/14/20263 min baca
Pendahuluan
Dalam praktik transaksi pertanahan, tidak jarang ditemukan jual beli tanah berstatus Hak Guna Bangunan (HGB) yang telah dituangkan dalam Akta Jual Beli (AJB), namun sertifikatnya belum dibalik nama kepada pembeli. Kondisi tersebut berpotensi menimbulkan ketidakpastian hukum karena secara administrasi pertanahan nama pemegang hak yang tercantum dalam sertifikat masih merupakan pemilik sebelumnya. Akibatnya, pembeli mengalami kesulitan untuk melakukan perbuatan hukum atas tanah tersebut, seperti menjual kembali, menjaminkan, maupun meningkatkan status hak atas tanah. Oleh karena itu, penyelesaian proses balik nama menjadi bagian yang tidak terpisahkan dari peralihan hak atas tanah untuk menjamin kepastian hukum bagi para pihak.
Pembahasan
Hak Guna Bangunan merupakan hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan di atas tanah yang bukan miliknya sendiri dengan jangka waktu paling lama 30 tahun dan dapat diperpanjang paling lama 20 tahun sebagaimana diatur dalam Pasal 35 sampai dengan Pasal 40 Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria. Berbeda dengan Hak Milik yang bersifat turun-temurun, terkuat, dan terpenuh, HGB merupakan hak atas tanah yang memiliki jangka waktu tertentu sehingga setiap peralihan hak tetap harus memenuhi ketentuan administrasi pertanahan.
Dalam transaksi jual beli, Akta Jual Beli (AJB) yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) merupakan alat bukti telah dilakukannya perbuatan hukum pemindahan hak. Namun demikian, AJB bukan merupakan tanda bukti hak atas tanah. Berdasarkan Pasal 1 angka 20 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997, bukti kepemilikan yang mempunyai kekuatan pembuktian adalah sertifikat hak atas tanah yang telah dibukukan dalam buku tanah. Oleh karena itu, meskipun AJB telah ditandatangani, kepastian hukum mengenai status pemegang hak baru baru tercapai setelah dilakukan pencatatan peralihan hak melalui proses balik nama di Kantor Pertanahan.
Pasal 37 ayat (1) Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 mengatur bahwa peralihan hak atas tanah melalui jual beli hanya dapat didaftarkan apabila dibuktikan dengan AJB yang dibuat oleh PPAT. Ketentuan tersebut menunjukkan bahwa AJB merupakan dasar pendaftaran peralihan hak, sedangkan balik nama merupakan tahapan administrasi yang menyempurnakan proses tersebut dalam sistem pendaftaran tanah.
Apabila tanah HGB yang dibeli belum dibalik nama dari pemilik sebelumnya, langkah pertama yang perlu dilakukan adalah memastikan status hukum tanah tersebut melalui pemeriksaan sertifikat di Kantor Pertanahan. Pemeriksaan ini bertujuan mengetahui apakah sertifikat masih berlaku, tidak sedang diblokir, tidak menjadi objek sengketa, serta tidak sedang dibebani hak tanggungan atau beban hukum lainnya.
Selanjutnya, apabila transaksi lanjutan belum dapat dilakukan karena sertifikat masih atas nama pemilik sebelumnya, para pihak dapat membuat Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) di hadapan notaris. PPJB berfungsi memberikan kepastian mengenai hak dan kewajiban para pihak sampai proses balik nama dari pemilik sebelumnya selesai dilaksanakan. Dalam PPJB sebaiknya diatur mengenai harga transaksi, mekanisme pembayaran, batas waktu penyelesaian balik nama, serta konsekuensi hukum apabila salah satu pihak melakukan wanprestasi.
Pembeli pertama juga berhak meminta penjual sebelumnya untuk segera memenuhi kewajibannya menyelesaikan proses balik nama apabila kewajiban tersebut telah diperjanjikan. Kewajiban menyerahkan objek jual beli beserta dokumen yang memungkinkan dilakukannya peralihan hak merupakan bagian dari prestasi penjual. Apabila kewajiban tersebut tidak dipenuhi, pembeli dapat menempuh upaya hukum berdasarkan ketentuan wanprestasi dalam Kitab Undang-Undang Hukum Perdata sesuai isi perjanjian yang telah disepakati.
Setelah status kepemilikan telah sesuai dan seluruh kewajiban perpajakan dipenuhi, para pihak dapat melaksanakan pembuatan AJB apabila belum dilakukan, atau melanjutkan proses pendaftaran peralihan hak di Kantor Pertanahan apabila AJB telah tersedia. Dokumen yang umumnya dipersyaratkan meliputi surat permohonan balik nama, AJB, sertifikat asli, identitas para pihak, bukti pembayaran Pajak Penghasilan (PPh), bukti pembayaran Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB), serta dokumen lain sesuai ketentuan peraturan perundang-undangan.
Setelah seluruh persyaratan dinyatakan lengkap, Kantor Pertanahan melakukan penelitian berkas, pembukuan peralihan hak, pencoretan nama pemegang hak lama dalam buku tanah, serta pencatatan nama pemegang hak yang baru. Setelah proses administrasi selesai, sertifikat diterbitkan atas nama pembeli sehingga memberikan kepastian hukum mengenai status kepemilikan tanah HGB tersebut.
Kesimpulan
Jual beli tanah berstatus Hak Guna Bangunan yang belum dilakukan balik nama belum memberikan kepastian hukum mengenai identitas pemegang hak dalam administrasi pertanahan meskipun telah dibuat Akta Jual Beli. Berdasarkan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997, kepastian hukum atas peralihan hak baru diperoleh setelah dilakukan pendaftaran peralihan hak dan pencatatan balik nama pada sertifikat di Kantor Pertanahan. Oleh karena itu, apabila sertifikat masih atas nama pemilik sebelumnya, langkah hukum yang perlu dilakukan adalah memastikan status hukum tanah, membuat Perjanjian Pengikatan Jual Beli apabila diperlukan, mendorong penjual menyelesaikan kewajibannya, memenuhi kewajiban perpajakan, serta segera mengajukan permohonan balik nama agar hak atas tanah tercatat atas nama pembeli sesuai ketentuan peraturan perundang-undangan.
Gambar/Canva.
© 2024. MSP Law Office | Ubi Jus Ibi Remedium
