Cara Menghitung Pajak Penjual dan Pembeli dalam Jual Beli Tanah di Kabupaten Sleman
Memahami Komponen Pajak dan Pembagian Kewajiban Para Pihak dalam Transaksi Jual Beli Tanah di Sleman.
Iwan Rubianto | Advokat
7/13/20263 min baca
Pendahuluan
Transaksi jual beli tanah dan/atau bangunan tidak hanya menimbulkan akibat hukum berupa beralihnya hak atas tanah dari penjual kepada pembeli, tetapi juga melahirkan kewajiban perpajakan bagi masing-masing pihak. Dalam praktik, masih ditemukan anggapan bahwa seluruh pajak dalam transaksi jual beli tanah menjadi tanggung jawab salah satu pihak berdasarkan kesepakatan para pihak. Padahal, ketentuan perpajakan di Indonesia membedakan secara tegas kewajiban perpajakan antara penjual dan pembeli berdasarkan objek pajak yang dikenakan.
Penjual dikenai Pajak Penghasilan (PPh) Final atas penghasilan yang diterima dari pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan sebagaimana diatur dalam Peraturan Pemerintah Nomor 34 Tahun 2016. Sementara itu, pembeli dikenai Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) berdasarkan Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2022 tentang Hubungan Keuangan antara Pemerintah Pusat dan Pemerintahan Daerah yang pelaksanaannya di Kabupaten Sleman diatur lebih lanjut melalui Peraturan Bupati Sleman Nomor 83 Tahun 2024 tentang Penghitungan, Pembayaran, Penelitian, Pengurangan, Pembetulan, Pengembalian Kelebihan Pembayaran dan Pelaporan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan. Oleh karena itu, pemahaman mengenai dasar pengenaan dan tata cara penghitungan kedua jenis pajak tersebut menjadi penting untuk memberikan kepastian hukum bagi para pihak dalam melakukan transaksi jual beli tanah.
Pembahasan
Kewajiban PPh Final bagi penjual diatur dalam Pasal 1 ayat (1) huruf a Peraturan Pemerintah Nomor 34 Tahun 2016 yang menyatakan bahwa penghasilan dari pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan dikenai Pajak Penghasilan yang bersifat final. Besarnya PPh Final ditentukan dalam Pasal 2 ayat (1) huruf a PP Nomor 34 Tahun 2016, yaitu sebesar 2,5% dari jumlah bruto nilai pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan bagi wajib pajak yang bukan menjalankan usaha pokok pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan.
Rumus penghitungan PPh Final adalah:
PPh Final = 2,5% × Nilai Pengalihan Hak
Sebagai contoh, Budi menjual sebidang tanah di Kabupaten Sleman dengan harga transaksi sebesar Rp800.000.000. Besarnya PPh Final yang wajib dibayar adalah:
2,5% × Rp800.000.000 = Rp20.000.000
Dengan demikian, PPh Final yang menjadi kewajiban penjual sebesar Rp20.000.000.
Berbeda dengan penjual, pembeli berkewajiban membayar BPHTB sebagai pajak atas perolehan hak atas tanah dan/atau bangunan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 1 angka 37 Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2022. Berdasarkan Pasal 3 ayat (2) huruf a Peraturan Bupati Sleman Nomor 83 Tahun 2024, dasar pengenaan BPHTB dalam transaksi jual beli adalah Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP) berupa harga transaksi. Apabila harga transaksi tidak diketahui atau lebih rendah daripada Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) yang digunakan dalam pengenaan Pajak Bumi dan Bangunan Perdesaan dan Perkotaan (PBB-P2), maka dasar pengenaan menggunakan NJOP sebagaimana diatur dalam Pasal 3 ayat (3).
Selanjutnya, Pasal 4 ayat (1) Peraturan Bupati Sleman Nomor 83 Tahun 2024 menetapkan Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP) sebesar Rp80.000.000 untuk setiap wajib pajak atas perolehan hak pertama. Tarif BPHTB sebesar 5% sebagaimana diatur dalam Pasal 5 ayat (1), sedangkan besarnya pokok BPHTB dihitung sesuai Pasal 6 ayat (1), yaitu dengan mengalikan tarif terhadap dasar pengenaan setelah dikurangi NPOPTKP.
Rumus penghitungan BPHTB adalah:
BPHTB = (NPOP − NPOPTKP) × 5%
Sebagai contoh, Andi membeli sebidang tanah di Kabupaten Sleman dengan harga transaksi sebesar Rp500.000.000. Karena transaksi dilakukan melalui jual beli, maka NPOP menggunakan harga transaksi sebesar Rp500.000.000.
Perhitungan BPHTB adalah sebagai berikut:
BPHTB = (Rp500.000.000 − Rp80.000.000) × 5%
= Rp420.000.000 × 5%
= Rp21.000.000
Dengan demikian, BPHTB yang wajib dibayar oleh pembeli adalah sebesar Rp21.000.000.
Peraturan Bupati Sleman Nomor 83 Tahun 2024 juga mengatur bahwa BPHTB wajib dilunasi pada saat terutangnya pajak. Dalam hal transaksi menggunakan Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) yang telah dibayar lunas, saat terutang BPHTB adalah pada tanggal penandatanganan PPJB. Sementara itu, apabila transaksi dilakukan melalui Akta Jual Beli (AJB), BPHTB terutang pada saat ditandatanganinya AJB. Keterlambatan pembayaran dikenai sanksi administratif berupa bunga sebesar 1% setiap bulan paling lama 24 bulan sesuai ketentuan peraturan perundang-undangan.
Kesimpulan
Dalam transaksi jual beli tanah di Kabupaten Sleman, penjual dan pembeli memiliki kewajiban perpajakan yang berbeda. Penjual wajib membayar PPh Final sebesar 2,5% dari nilai pengalihan hak berdasarkan Peraturan Pemerintah Nomor 34 Tahun 2016. Sementara itu, pembeli wajib membayar BPHTB berdasarkan Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2022 dan Peraturan Bupati Sleman Nomor 83 Tahun 2024 dengan cara mengalikan tarif 5% terhadap NPOP setelah dikurangi NPOPTKP sebesar Rp80.000.000. Perbedaan objek pajak, dasar pengenaan, dan tata cara penghitungan tersebut memberikan kepastian hukum bagi para pihak dalam memenuhi kewajiban perpajakan pada setiap transaksi jual beli tanah di Kabupaten Sleman.
Gambar/iNews.
© 2024. MSP Law Office | Ubi Jus Ibi Remedium
