Akibat Hukum Jual Beli Tanah Warisan yang Dilakukan Tanpa Persetujuan Seluruh Ahli Waris
Memahami Keabsahan dan Akibat Hukum Jual Beli Tanah Warisan Tanpa Persetujuan Seluruh Ahli Waris.
Muhammad Subhan | Advokat
8/24/20263 min baca
Pendahuluan
Tanah yang menjadi objek warisan kerap menimbulkan sengketa ketika dialihkan kepada pihak lain tanpa persetujuan seluruh ahli waris. Dalam praktik, tidak jarang salah seorang ahli waris mengaku sebagai pemilik tunggal dan melakukan jual beli atas tanah warisan, padahal hak atas tanah tersebut masih merupakan bagian dari harta peninggalan yang belum dibagi. Kondisi demikian menimbulkan persoalan mengenai keabsahan perbuatan hukum jual beli, kedudukan pembeli, serta perlindungan hukum bagi ahli waris lainnya. Oleh karena itu, perlu dipahami bahwa pengalihan tanah warisan tidak hanya tunduk pada ketentuan hukum perjanjian, tetapi juga harus memperhatikan hukum waris dan hukum pertanahan yang mengatur mengenai status kepemilikan serta tata cara peralihan hak atas tanah.
Pembahasan
Menurut Pasal 830 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, pewarisan hanya berlangsung karena kematian. Sejak pewaris meninggal dunia, seluruh hak dan kewajiban yang masih melekat pada pewaris beralih kepada para ahli waris sebagaimana diatur dalam Pasal 833 KUH Perdata. Dengan demikian, tanah yang masih tercatat atas nama pewaris pada prinsipnya menjadi boedel waris yang dimiliki secara bersama oleh seluruh ahli waris sampai dilakukan pembagian warisan.
Kedudukan sebagai ahli waris harus terlebih dahulu dibuktikan melalui dokumen kewarisan sebagaimana diatur dalam Pasal 111 ayat (1) huruf c Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 16 Tahun 2021. Pembuktian tersebut dapat dilakukan dengan wasiat, putusan atau penetapan pengadilan, surat pernyataan ahli waris, akta keterangan hak mewaris yang dibuat oleh notaris, maupun surat keterangan waris yang diterbitkan oleh instansi yang berwenang. Pembuktian tersebut menjadi dasar bagi para ahli waris untuk melakukan tindakan hukum atas tanah warisan.
Dari perspektif hukum perjanjian, keabsahan jual beli harus memenuhi syarat sebagaimana Pasal 1320 KUH Perdata, yaitu adanya kesepakatan, kecakapan para pihak, objek tertentu, dan sebab yang halal. Dalam hal tanah warisan dijual oleh salah satu ahli waris tanpa persetujuan ahli waris lainnya, unsur kesepakatan dari seluruh pihak yang berhak atas objek tanah tidak terpenuhi. Akibatnya, perbuatan hukum tersebut berpotensi menimbulkan sengketa dan dapat dimintakan pembatalan melalui pengadilan apabila terbukti merugikan hak ahli waris lainnya.
Selain itu, Pasal 1457 KUH Perdata menegaskan bahwa jual beli merupakan suatu persetujuan yang melahirkan kewajiban penjual untuk menyerahkan barang dan pembeli untuk membayar harga yang telah disepakati. Dalam konteks tanah warisan, pihak yang bertindak sebagai penjual harus benar-benar memiliki kewenangan untuk mengalihkan hak atas objek tersebut. Selama tanah masih menjadi milik bersama para ahli waris dan belum dilakukan pembagian warisan ataupun pelepasan hak oleh seluruh ahli waris, salah seorang ahli waris tidak memiliki kewenangan penuh untuk mengalihkan keseluruhan objek tanah kepada pihak lain.
Dari aspek hukum pertanahan, Pasal 37 ayat (1) Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 menentukan bahwa peralihan hak atas tanah melalui jual beli hanya dapat didaftarkan apabila dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Ketentuan ini merupakan penerapan asas terang dalam hukum agraria nasional sebagaimana bersumber dari Pasal 5 Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria. Oleh karena itu, jual beli tanah warisan yang dilakukan tanpa persetujuan seluruh ahli waris pada umumnya akan mengalami kendala dalam proses pembuatan Akta Jual Beli maupun pendaftaran peralihan hak karena status kepemilikan atas tanah tersebut masih dipersengketakan atau masih menjadi hak bersama para ahli waris.
Meskipun demikian, kedudukan pembeli yang beritikad baik tetap perlu diperhatikan. Pasal 1338 ayat (3) KUH Perdata mengatur bahwa setiap perjanjian harus dilaksanakan dengan itikad baik. Apabila pembeli telah melakukan pembayaran berdasarkan keyakinan bahwa penjual berwenang mengalihkan tanah tersebut, penyelesaian sengketa tidak selalu berakhir pada pengesahan jual beli. Dalam keadaan tertentu, pengembalian pembayaran atau penyelesaian melalui mekanisme perdata dapat menjadi bentuk perlindungan hukum terhadap pembeli tanpa mengurangi hak para ahli waris atas tanah warisan.
Kesimpulan
Tanah yang ditinggalkan oleh pewaris menjadi boedel waris sejak pewaris meninggal dunia dan pada prinsipnya merupakan hak bersama seluruh ahli waris sampai dilakukan pembagian warisan. Oleh karena itu, jual beli tanah warisan yang dilakukan tanpa persetujuan seluruh ahli waris berpotensi menimbulkan akibat hukum berupa tidak terpenuhinya kewenangan penjual untuk mengalihkan hak atas tanah serta dapat menjadi dasar diajukannya pembatalan perbuatan hukum melalui pengadilan. Selain harus memenuhi syarat sah perjanjian menurut Pasal 1320 KUH Perdata, pengalihan hak atas tanah juga wajib memenuhi ketentuan hukum pertanahan, termasuk pembuktian status ahli waris dan pembuatan akta oleh PPAT sebagaimana diatur dalam Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997. Dengan demikian, penyelesaian administrasi kewarisan sebelum dilakukannya transaksi jual beli merupakan langkah yang memberikan kepastian hukum serta meminimalkan terjadinya sengketa di kemudian hari.
Gambar/Canva.
© 2024. MSP Law Office | Ubi Jus Ibi Remedium
